مقدمه‌ای بر اوراق رهنی
اوراق رهنی یکی از ابزارهای مالی نوظهور است که در سال‌های اخیر وارد بازار سرمایه ایران شده است. این اوراق بهادار برای خرید مطالبات رهنی توسط ناشران منتشر می‌شوند و معمولاً شامل مطالبات مدت‌دار اشخاص حقوقی ناشی از قراردادهای مبادله‌ای همچون فروش اقساطی، اجاره به شرط تملیک و جعاله (به استثنای سلف) هستند. این مطالبات دارای وثیقه رهنی می‌باشند که موجب تضمین بازپرداخت آنها می‌شود. اوراق رهنی به‌طور ویژه در حوزه مسکن تأثیرات قابل توجهی دارند و به عنوان یک ابزار تأمین مالی کاربردی برای بانک‌ها و مؤسسات مالی شناخته می‌شوند.
مزایای انتشار اوراق رهنی
انتشار اوراق رهنی برای بازار مالی و اقتصاد کشور مزایای زیادی دارد که در زیر به برخی از آنها اشاره شده است:
1. تحرک بخشی به اقتصاد در حوزه مسکن
- انتشار اوراق رهنی به تحریک و توسعه فعالیتهای اقتصادی در بخش مسکن کمک می‌کند. این امر می‌تواند موجب رشد و شکوفایی این بخش از اقتصاد شود و دسترسی به تسهیلات مسکن را برای متقاضیان آسان‌تر کند.
2. بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها
- این اوراق می‌تواند نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها را بهبود بخشد. با استفاده از این اوراق، بانک‌ها می‌توانند از دارایی‌های خود بهره‌برداری بهتری داشته باشند و از این طریق منابع مالی بیشتری برای وام‌دهی فراهم کنند.
3. افزایش سودآوری و بهبود نسبت‌های مالی
- انتشار اوراق رهنی موجب افزایش سودآوری بانک‌ها و مؤسسات مالی می‌شود. این امر به افزایش کارایی و بهره‌وری آنها کمک می‌کند و می‌تواند در بلندمدت وضعیت مالی بانک‌ها را بهبود دهد.
4. خارج کردن دارایی‌های بانک‌ها از ترازنامه
- با انتشار اوراق رهنی، بانک‌ها قادرند دارایی‌های خود را از ترازنامه خود خارج کرده و منابع مالی آزاد بیشتری برای ارائه خدمات جدید ایجاد کنند.
نحوه عملکرد اوراق رهنی
اوراق وام مسکن به‌طور معمول توسط نهادهایی مانند بانک‌ها یا شرکت‌های تحت حمایت دولت منتشر می‌شود. این اوراق به دلیل پشتوانه وام‌های رهنی که دارند، به‌عنوان ابزاری امن برای سرمایه‌گذاران شناخته می‌شوند. در این فرآیند، زمانی که فردی خانه‌ای خریداری می‌کند و از وام مسکن استفاده می‌کند، معمولاً وام‌دهنده این وام را در بازار ثانویه به یک نهاد دیگر می‌فروشد. این نهاد سپس وام‌های مسکن را با مجموعه‌ای از وام‌های دیگر بسته‌بندی کرده و از آنها برای صدور اوراق مشارکت استفاده می‌کند.
مزایا و معایب اوراق وام مسکن
مزایای اوراق وام مسکن
- امنیت بالا: یکی از مزایای عمده اوراق وام مسکن این است که به دلیل تضمین توسط دارایی‌های واقعی، این اوراق در مقایسه با اوراق قرضه شرکتی به‌عنوان سرمایه‌گذاری امن‌تری شناخته می‌شوند.
- امکان جبران نکول: اگر صاحب خانه‌ای در پرداخت وام مسکن خود نکول کند، دارندگان اوراق رهنی می‌توانند بر دارایی صاحب خانه ادعای حقوقی داشته باشند و اموال او را برای جبران خسارت خود به فروش برسانند.
- سرمایه‌گذاری با بازدهی کمتر: با وجود اینکه این اوراق بازدهی کمتری نسبت به اوراق قرضه شرکتی دارند، اما از ریسک کمتری برخوردارند و برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال امنیت بیشتر هستند، گزینه مناسبی به حساب می‌آیند.
معایب اوراق وام مسکن
- بازدهی کمتر: همانطور که اشاره شد، اوراق رهنی معمولاً بازدهی کمتری نسبت به اوراق قرضه شرکتی دارند. این موضوع می‌تواند سرمایه‌گذاران را به سمت اوراق دیگر با بازدهی بالاتر هدایت کند.
- بحران‌های اقتصادی: بحران مالی اواخر دهه 2000 نشان داد که وام‌های رهنی می‌توانند خطراتی به همراه داشته باشند، به‌ویژه زمانی که وام‌ها به افرادی با اعتبار ضعیف یا درآمد غیرقابل تأیید داده می‌شوند. این وام‌ها ممکن است موجب نکول شوند و خسارات زیادی برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشند.
انواع اوراق رهنی
اوراق رهنی به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند:
1. اوراق رهنی مسکن
- این نوع اوراق با پشتوانه وام‌های مسکن صادر می‌شوند و به‌طور عمده در بازار مسکن کاربرد دارند. این اوراق به بانک‌ها کمک می‌کند که وام‌های خود را سریع‌تر به چرخه مالی بازگردانند و از این طریق تسهیلات مسکن بیشتری را به متقاضیان ارائه دهند.
2. اوراق رهنی سهام
- اوراق رهنی سهام نیز به بانک‌ها و مؤسسات مالی کمک می‌کند تا منابع مالی بیشتری جذب کنند و از این طریق قادر به ارائه وام‌های بیشتری شوند. این اوراق می‌توانند به‌ویژه در بازارهای مالی بزرگ‌تر و پیچیده‌تر مفید واقع شوند.
تأثیرات اوراق رهنی در بازار مالی
انتشار اوراق رهنی در بازار مالی ایران می‌تواند تأثیرات زیادی در رشد و توسعه بازار مسکن داشته باشد. استفاده از این ابزار تأمین مالی می‌تواند وابستگی بانک‌ها به منابع بانک مرکزی را کاهش دهد و آنها را قادر سازد تا منابع مالی خود را به‌صورت مؤثرتری تخصیص دهند. همچنین، اوراق رهنی به تقویت و گسترش بازار اولیه رهن و افزایش وام‌دهی در بخش مسکن کمک می‌کند.
نتیجه‌گیری
اوراق رهنی با وجود مزایای زیادی که برای بانک‌ها و سرمایه‌گذاران به همراه دارند، معایبی نیز دارند که در شرایط خاص اقتصادی می‌توانند مشکلاتی به همراه داشته باشند. با این حال، استفاده صحیح از این ابزارهای مالی می‌تواند موجب توسعه بیشتر بازار مسکن و تقویت وضعیت مالی بانک‌ها شود.
برای دیدن بخشنامه ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی مؤسسات اعتباری که توسط بانک مرکزی ابلاغ شده است، اینجا کلیک کنید.
