اوراق رهنی
اوراق رهنی نوعی ابزار تامین مالی به حساب می‌آید که در این چند سال اخیر وارد بازار سرمایه ایران شده است. اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که به منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود. مطالبات رهنی شامل مطالبات مدت‌دار اشخاص حقوقی ناشی از قراردادهای مبادله‌ای از قبیل فروش اقساطی، اجاره به شرط تملیک و جعاله (به استثنای سلف) است که دارای وثیقه رهنی می‌باشد. از جمله مزایای انتشار این اوراق می‌توان به تحرک بخشی اقتصاد در حوزه مسکن، بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک، افزایش سودآوری، بهبود نسبت‌های مالی، خارج کردن دارایی‌های بانک‌ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی‌ها اشاره نمود.
اوراق وام مسکن از سرمایه گذار محافظت می کند، زیرا اصل سرمایه توسط یک دارایی ارزشمند تضمین می شود. در صورت نکول، دارندگان اوراق وام مسکن می توانند دارایی زیربنایی را برای جبران نکول و پرداخت مطمئن سود سهام بفروشند. با این حال، به دلیل ایمنی ذاتی، اوراق وام مسکن متوسط نرخ بازدهی کمتری نسبت به اوراق قرضه شرکتی سنتی دارد که تنها با وعده و توانایی پرداخت شرکت پشتیبانی می‌شوند.
وقتی شخصی خانه ای می خرد و با وام مسکن خرید خود را تامین می کند، وام دهنده به ندرت مالکیت وام مسکن را حفظ می کند. در عوض، وام مسکن را در بازار ثانویه به نهاد دیگری، مانند بانک سرمایه گذاری یا شرکت تحت حمایت دولت می فروشد. این نهاد وام مسکن را با مجموعه ای از وام های دیگر بسته بندی می کند و با وام های مسکن به عنوان پشتوانه اوراق مشارکت صادر می کند.
هنگامی که صاحبان خانه وام مسکن خود را پرداخت می کنند، بخش سود پرداختی آنها برای پرداخت بازده این اوراق وام مسکن استفاده می شود. تا زمانی که اکثر صاحبان خانه در وام مسکن به پرداخت های خود ادامه می دهند، اوراق وام مسکن یک وثیقه امن و مطمئن برای تولید درآمد است.
مزایا و معایب اوراق وام مسکن
یک نقطه ضعف اوراق رهنی این است که بازده آنها کمتر از بازده اوراق شرکتی است زیرا اوراق بهادار وام مسکن باعث می شود چنین اوراقی سرمایه گذاری امن تری داشته باشند. یک مزیت این است که اگر یک مالک خانه در وام مسکن نکول کند، دارندگان اوراق ادعایی بر ارزش دارایی صاحب خانه دارند. اموال را می توان با درآمدهایی که برای جبران خسارت دارندگان اوراق قرضه استفاده می شود، منحل کرد. مزیت دیگر اوراق وام مسکن این است که برای مثال، سرمایه گذاری مطمئن تری نسبت به سهام دارند.
در مقابل، سرمایه گذاران در اوراق قرضه شرکتی در صورتی که شرکت قادر به پرداخت نباشد، حق رجوع چندانی ندارند. در نتیجه، زمانی که شرکت‌ها اوراق قرضه منتشر می‌کنند، باید بازدهی بالاتری را ارائه دهند تا سرمایه‌گذاران را ترغیب کنند تا ریسک بدهی‌های بدون تضمین را تحمل کنند.
یکی از استثناهای اصلی در قاعده کلی که اوراق وام مسکن نشان دهنده یک سرمایه گذاری مطمئن است، در طول بحران مالی اواخر دهه 2000 آشکار شد. تا پیش از این دوره، سرمایه‌گذاران متوجه شدند که می‌توانند با خرید اوراق قرضه با پشتوانه وام‌های رهنی پایین‌تر -وام‌های رهنی ارائه شده به خریداران با اعتبار ضعیف یا درآمد غیرقابل تأیید- بازدهی بالاتری کسب کنند، در حالی که همچنان از امنیت فرضی سرمایه گذاری در بدهی‌های وثیقه شده برخوردار هستند.
متأسفانه، تعداد زیادی از این وام‌های رهنی با نکول مواجه شدند و باعث ایجاد بحرانی شدند که طی آن بسیاری از اوراق وام مسکن با شکست میلیون‌ها دلار برای سرمایه‌گذاران مواجه شدند. از زمان بحران، نظارت شدیدی بر این گونه اوراق بهادار صورت گرفته است. با این وجود، فدرال رزرو هنوز مقدار قابل توجهی از اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS) مانند اوراق وام مسکن را در اختیار دارد.
انواع اوراق رهنی
1- اوراق رهنی مسکن
2- اوراق رهنی سهام
قدرت انتشار اوراق رهنی در این است که به بانک‌ها کمک کند مبالغی که به مردم وام داده‌اند را خیلی سریع‌تر از قبل به چرخه مالی بانک برگردانند. به این طریق متقاضیان بیشتری از تسهیلات مسکن برخوردار می‌شوند. MBS به بزرگ‌تر شدن بازار اولیه رهن و افزایش وام‌دهی بانک‌ها در بخش مسکن کمک می‌کند. از این شیوه تأمین مالی به عنوان استراتژی آزادسازی منابع بانکی هم یاد می‌کنند که وابستگی بانک‌ها به منابع بانک مرکزی را کاهش می‌دهد.
برای دیدن بخشنامه ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی مؤسسات اعتباری که توسط بانک مرکزی ابلاغ شده است، اینجا کلیک کنید.
دیدگاهتان را بنویسید