تقسیم بندی قراردادها بر اساس نحوه پرداخت
یکی از انواع تقسیم بندی قراردادهای ساخت و ساز، تقسیم بندی بر اساس نوع پرداخت است. تقسیم بندی روابط موجود در پروژه مد نظر نیست و رابطه کاری بین کارفرما و پیمانکار مستقل از پروژه و طبق فرم‌های استاندارد موجود در موافقتنامه ها در نظر گرفته شده است و آنچه باعث تمایز قراردادها شده نحوه پرداخت است که از طرف کارفرما به پیمانکار صورت می گیرد.
این تفاوت بر اساس نوع پروژه، شرایط مختلف کاری، قدرت و توان تهیه مشخصات کامل پروژه در ابتدا و منابع مالی کارفرما ایجاد می‌شود.
طبق تقسیم بندی های انجام شده می توان موارد زیر را به عنوان روش های پرداخت در قراردادها نام برد.
الف) قراردادهای قیمت ثابت
۱- قراردادهای قیمت کلی، سرجمعی یا یک قلم
۲- قراردادهای قیمت واحد یا فهرست بهایی
ب) قراردادهای اضافه بر هزینه
۱- هزینه بعلاوه درصد ثابت
۲- هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت
۳- هزینه بعلاوه درصد متغیر
۴- قراردادهای برآورد مطلوب، هزینه هدف
۵- قراردادهای با حداکثر هزینه تضمین شده
الف) قراردادهای قیمت ثابت
در این قراردادها تمام نقشه ها و مشخصات قبل از انجام مناقصه به دقت تعیین می‌شوند تا پیمانکاران بتوانند هزینه کل کار را برآورد نمایند و کارفرما قادر باشد با مقایسه پیشنهادات پیمانکار برنده را انتخاب و اعلام نماید.
۱- قراردادهای قیمت کلی، سر جمعی یا یک قلم
این قراردادها از معمولترین قراردادهای ساختمانی است. در این قراردادها، در مرحله مناقصه، قیمت کل پروژه بر اساس مشخصات و نقشه ها و نوع کار تعیین می شود و پیمانکار متعهد می شود که پروژه را تحت قیمت ثابت و تصویب شده انجام دهد. این قراردادها معمولا در ساختمان‌های تیپ، مانند واحدهای مسکونی انبوه و به طور کلی در پروژه‌هایی که از نظر مسائل اجرایی خصوصیات پیچیده نداشته باشند، به کار می روند. این شیوه قرارداد از نظر کارفرما مطلوب است، زیرا اول ابتدایی کار هزینه قطعی پروژه مشخص است، ثانیاً تمام مخاطرات پروژه به پیمانکار واگذار می شود. پرداخت به پیمانکار در این قراردادها معمولا به صورت ماهیانه و بر اساس جدول زمانبندی کارها که توسط پیمانکار تهیه شده، صورت می گیرد. در صورت بروز تغییرات در هر مرحله از کار باید بررسی و مذاکرات کامل بین کارفرما و پیمانکار انجام شود تا پرداخت اضافی با تأیید کارفرما بر اساس دستور کار به پیمانکار تعلق گیرد.
موارد استفاده از قراردادهای قیمت کلی، سر جمعی یا یک قلم:
– بودجه کارفرما مختصر و معین باشد.
– پروژه پیچیدگی خاصی نداشته باشد و تمام مشخصات و نقشه ها در مرحله مناقصه قابل تهیه باشند.
– احتمال وجود ریسک بزرگی در کار نباشد
– زمان اجرای پروژه کوتاه باشد تا نرخ تغییر قیمت‌ها زیاد نشود، زیرا به دلیل ثابت بودن پرداخت هیچ تعدیلی در قیمت ها اعمال نمی شود.
مزایا و معایب قیمت کلی از دیدگاه کارفرما و پیمانکار:
– مزایای این روش از دید کارفرما، سهولت مقایسه پیشنهادات در مرحله مناقصه به علت هزینه مشخص کار، انتقال ریسک به پیمانکار و کاهش نیاز به نیروی انسانی برای نظارت و کنترل بر هزینه ها می باشد.
– از دید پیمانکار به دست آوردن کنترل کار، می‌توانند مزیتی برای او در این روش به حساب می آید.
– معایب این روش از دید کارفرما: تعیین دقیق مشخصات پروژه در ابتدای کار هزینه‌بر و زمان‌بر است و شروع کار را تا اتمام کامل نقشه ها به تاخیر می‌اندازد. کنترل کار برای کارفرما کمتر می‌شود و پیمانکار ممکن است حداقل ها را برای تطبیق با مشخصات فنی کار انتخاب کند. همچنین ممکن است در صورت کامل نبودن قسمتی از نقشه ها ادعا و اضافه کاری به وجود آید و هزینه را از میزان تعیین شده افزایش دهد.
– ریسک عدم سود دهی و امکان اضافه کاری به علت عدم کنترل دقیق کار از معایب این روش از دید پیمانکار است.
۲- قیمت واحد یا فهرست بهایی
در اینگونه قراردادها پروژه به واحدهای مختلف کاری تقسیم شده و برای هر ردیف کاری قیمت واحد تعیین می شود. این قیمت‌ها معمولا بر مبنای آنالیز بها توسط کارفرما یا مشاور و یا بر اساس فهرست بهای مرجع هر رشته کاری به دست می‌آید. در چنین قراردادهایی تعداد واحد هر عنصر کاری تعیین شده و با ضرب کردن در قیمت آن واحد، قیمت کل کار به دست می‌آید. مجموعه این قیمت‌ها هزینه کل کار انجام شده را مشخص می‌کند.
پیمانکار در مرحله مناقصه باید از مقادیر کارها مطالعه باشد تا بتواند تمام هزینه‌های پیش‌بینی‌شده را در قیمت مناقصه بگنجاند و قیمت مناسبی ارائه دهد، زیرا پیمانکار نمی‌تواند ادعایی در زمینه عدم اطلاع از قیمت‌های واحد و یا تغییرات نرخ آن ها داشته باشد. در ایران قیمت‌های واحد بر اساس فهرست بهایی که هرساله توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی یک نهاد دولتی است تهیه و تدوین گردیده، استخراج می‌شود و برای هر بخش از صنعت ساخت و ساز نظیر راه سازی، ابنیه و غیره فهرست برای مخصوصی وجود دارد که به طور معمول هر ساله ضرایبی با توجه به نرخ تورم در مورد آنها منظور و اعلام می شود تا امکان تعدیل قیمت‌ها موجود باشد.
بعد از محاسبه هزینه انجام کار، هزینه کل طرح با توجه به اعمال ضرایب مربوطه از قبیل هزینه تجهیز و برچیدن کارگاه هزینه‌های بالاسری و … در مبلغ کار به دست می‌آید.
موارد استفاده از روش قیمت واحد یا فهرست بهایی
اینگونه قراردادها بیشتر زمانی به کار می روند که پروژه به خوبی تعریف شده باشد به طوری که حجم کارها و ردیف‌های کاری مشخص شود. در پروژه‌های بخش دولتی که قیمت‌های استانداردی برای ردیف های کاری وجود دارد استفاده از این روش بسیار متداول است.
توصیه می شود این روش برای کارهایی که امکان تعیین حجم دقیق کار فراهم نیست مانند حفاری و یا پروژه هایی با حجم زیاد خاکبرداری به کار نرود.
مزایا و معایب روش قیمت واحد یا فهرست بهایی
تغییرات در این پروژه‌ها با توجه به وجود قیمت های واحد نسبت به روش سرجمعی راحت تر است و با دستور کار ارائه شده توسط کارفرما اعمال می شود. همچنین به دلیل تقسیم ریسک بین کارفرما و پیمانکار بیشتر مورد قبول دو طرف است. مهمترین ایرادی که به این روش می‌توان گرفت آن است که میزان دقیق هزینه پروژه تا پایان کار برای کارفرما مشخص نیست که این امر بستگی زیادی به دقت برآورد اولیه دارد. همچنین در این قراردادها افزایش تعداد کارکنان و نمایندگان کارفرما در محل برای نظارت و در دفتر برای رسیدگی به صورت وضعیت ها باعث افزایش هزینه های بالاسری می‌شود.
ب) قراردادهای اضافه بر هزینه
این قراردادها بیشتر در پروژه‌هایی که پیمانکار توسط مذاکره با کارفرما تعیین می‌شود، به کار می‌رود تا پیمانکار مورد اعتماد انتخاب شود. در این شیوه پرداخت پیمانکار بر اساس مخارج مستقیم مربوط به کار به علاوه فوق العاده برای سود و بالاتری انجام می‌گیرد که روش پرداخت سود بالاسری با توجه به نوع توافق بین کارفرما و پیمانکار متفاوت است و باعث به وجود آمدن روش‌های مختلف اضافه بر هزینه می‌شود. این روش بیشتر در بخش خصوصی کاربرد دارد.
گاهی مواقع کارفرما خواستار انتخاب پیمانکار خاصی است به همین دلیل از بین پیمانکاران مورد نظر، پیمانکار مناسب را به روش مذاکره برمی‌گزیند. از دلایل انتخاب این شیوه گاهی وجود تکنولوژی جدید و پیچیدگی خاصی اجرایی در پروژه است که در نتیجه آن می‌تواند نقش ها و مشخصات را برای برگزاری مناقصه رقابتی و ارائه پیشنهادات پیمانکاران تکمیل و آماده کرد.
همچنین نیاز به اجرای سریع پروژه و سرعت بالای انجام کار و یا امکان ایجاد تغییرات عمده در طول پروژه، برآورد دقیق کارفرما را با مشکل مواجه می‌کند. مسلم است که در این شرایط قراردادهای با پرداخت ثابت نمی تواند به اجرا درآید و قرارداد اضافه بر هزینه بهترین انتخاب است.
دیگری از پروژه که قرارداد اضافه بر هزینه در مورد آن می‌تواند مناسب باشد، پروژه است که ماهیت واقعی آن را نتوان قبل از شروع کار ساختمانی به طور دقیق تشریح کرد. این وضعیت می‌تواند در پروژه های بازسازی کوامی ناشناخته بسیار دارند رخ دهد.
مهمترین عیب این روش، این است که کارفرما تصور چندانی از هزینه واقعی پروژه در ابتدای کار ندارد. همچنین نظارت کارفرما در این روش برای کاهش هزینه‌ها بسیار اهمیت دارد.
۱- هزینه بعلاوه درصد
ممکن است در شروع کار شرایط اضطراری به گونه‌ای پیش بیاید که دقت کافی و یا زمان کافی برای تهیه کامل مدارک و نقشه‌های دقیق پروژه موجود نباشد. گاهی نیز تحت شرایطی مانند جنگل و یا بازسازی خرابی‌های ناشی از آتش‌سوزی، سیل، طوفان و زلزله که میزان دقیق کار و در نتیجه هزینه آن مشخص نیست، کارفرما مجبور می‌شود تمام خاطرات افزایش هزینه را بپذیرد.
در این حالت پیمانکار هزینه مستقیم و واقعی کار را به علاوه درصدی ثابت از هزینه دریافت می کند انگیزه چندانی برای کاهش هزینه ندارد.
همچنین اگر نیاز به تکمیل زودتر پروژه باشد، به علت پرداخت های اضافی به کارگران، افزایش بیشتر هزینه کار رخ می دهد. به همین دلیل این قرارداد از نظر پیمانکار مطلوب است و اگر پیمانکار مورد اطمینان و امین نباشد ممکن است ضرر بسیاری را متوجه کارفرما نماید.
همین دلیل است که در این حالت پیمانکاران توسط مذاکره انتخاب می‌شوند.
۲- هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت
نوع بسیار مطلوب و مورد قبول روش هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت به ویژه از دیدگاه کارفرما این نوع قرارداد است. در این شیوه کارفرما هزینه مستقیم اجرای کار را به علاوه پرداخت ثابت به عنوان سود و هزینه بالاسری به پیمانکار پرداخت می کند.
در این حالت انگیزه پیمانکار برای افزایش هزینه‌ها به قصد بالابردن فوق‌العاده سود و بالاسری از بین می‌رود و برعکس پیمانکار در تلاش است پروژه هرچه سریعتر به اتمام برسد، زیرا پرداخت به او، فارغ از مدت زمان اجرای پروژه است و در صورت اتمام زودهنگام پروژه، سود بیشتری عاید پیمانکار خواهد شد.
به همین دلیل است که تسریع در اتمام پروژه در این نوع قراردادها از اهداف پیمانکار است. همچنین پیمانکار قادر خواهد بود از منابع انسانی و ماشین آلات خود در دیگر پروژه ها بهره گرفته و سود بیشتری عاید خود نماید.
برای جلوگیری از ضرر احتمالی پیمانکار لازم است تا حدی نکان مشخصات پروژه در ابتدای کار مشخص باشد زیرا میزان دستمزد ثابتی که پیمانکار دریافت می‌کند بستگی به حجم پروژه، مدت پروژه، مخاطرات موجود، پیچیدگی کار، موقعیت مکانی و ملاحظاتی از این نوع دارد.
۳- هزینه بعلاوه درصد متغیر
در این قرارداد، پیمانکار متعهد می شود، اگر هزینه واقعی از برآورد هزینه اجرای کار تجاوز کند، پرداخت کند و اگر این هزینه کمتر از برآورد اولیه شد پاداش بگیرد. یعنی هزینه سود و بالاسری به صورت متغیر وابسته به نحوه انجام کار است و پیمانکار در مقابل قبول مخاطرات برآورد خود امکان دریافت درصد متغیر از هزینه های مستقیم کار را به عنوان سود و بالاسری پیدا خواهد کرد. در این حالت انگیزه پیمانکار برای کاهش زمان و هزینه بالا می‌رود و در مقابل اینکه آن سود هزینه برای کارفرما به وجود می آید.
۴- قراردادهای برآورد مطلوب، هزینه هدف
در این قراردادها سیستم جریمه و پاداش اساس کار را تشکیل می‌دهد. در این روش تخمین اولیه میزان هزینه که بر اساس نقشه ها و مشخصات پروژه تعیین شده، عنوان هدف در نظر گرفته می شود و معمولاً میزان صرفه جویی یا صعود هزینه بر حسب توافق اولیه بین کارفرما و پیمانکار به نسبت معین بین آنها تقسیم می شود. درصدی که معمولاً از میزان صرفه‌جویی یا صعود هزینه به پیمانکار تعلق می گیرد، ۲۵ تا ۵۰ درصد تغییر هزینه است.
وقتی کاهش زمان انجام پروژه در دستور کار کارفرما قرار می گیرد می‌توان روندی را پیشنهاد کرد که به ازای هر روز کاهش زمان انجام کار، میزان ثابتی بر اساس محاسبات به پیمانکار پرداخت شود و در صورت هر روز تاخیر از پرداخت های کارفرما کسر شود. این روش بیشتر زمانی به کار می رود که مشخصات و نقشه های اجرایی مشخص تر از سایر روش های اضافه بر هزینه باشد.
۵- قراردادهای با حداکثر هزینه تضمین شده
معمولاً کارفرماها از روش اضافه بر هزینه به دلیل مشخص نشدن هزینه کار تا پایان پروژه انتقاد می کنند. یک راه حل برای پاسخگویی به این مشکل روش هزینه به علاوه‌ی دستمزد ثابت یا درصد ثابت هزینه با در نظر گرفتن یک سقف و حداکثر تضمین شده می باشد.
در این روش کارفرما و پیمانکار در مورد هزینه تضمین شده به عنوان حداکثر مقدار پرداختی توافق می‌کنند و پیمانکار متعهد می‌شود که هزینه پروژه از مقدار کل ماکزیمم تجاوز نکند. ممکن است پیش بینی هایی در قرارداد در نظر گرفته شود که هرگونه صرفه‌جویی را به توان به مشارکت تقسیم کرد و در صورت تجاوز هزینه ها از مقدار ماکزیمم، پیمانکار مسئول پرداخت هزینه ها گردد.
برگرفته از کتاب “قراردادهای BOT و کاربرد آن در قراردادهای زیربنایی ایران“
هنوز دیدگاهی برای این مطلب ثبت نشده است.